Tendances et évolutions du marché immobilier en France

Le point sur l’immobilier en France en 2021

La pandémie mondiale liée au Covid-19 n’a pas entraîné de crise immobilière, bien au contraire ! L’année 2021 a d’ailleurs enregistré des records au niveau du volume de transactions. Mais pas seulement. Les professionnels ont en effet constaté l’impact de la crise sanitaire sur le changement de morphologie du marché immobilier. Les clients ont aujourd’hui de nouvelles attentes, privilégiant désormais les moyennes et petites villes plutôt que les grandes métropoles.

Crise sanitaire : un volume de transactions record !

L’immobilier a réussi le tour de force de ne pas subir les conséquences de la crise sanitaire du Covid-19. Mieux encore : les professionnels ont assisté à un record en matière de volume de transactions ! Selon l’analyse de conjoncture immobilière des notaires, 1 130 000 ventes immobilières dans l’ancien ont été enregistrées entre le 1er trimestre de 2020 et celui de 2021. Ce phénomène s’explique notamment par le fait que les Français considèrent plus que jamais l’immobilier comme une valeur refuge. Investir dans la pierre a une connotation rassurante, d’autant plus dans un contexte anxiogène et d’insécurité. 

La crise sanitaire a également exacerbé l’envie d’acheter un bien dans lequel il fait bon vivre. En effet, les confinements, mais aussi le télétravail adopté en masse, ont fait prendre conscience aux Français qu’il est important de se sentir bien chez soi et d’avoir, notamment, un espace extérieur. Les différents variants qui sont ensuite apparus ont renforcé ce sentiment.

Il faut par ailleurs souligner les taux d’intérêts historiquement bas qui ont contribué à l’attractivité du secteur immobilier. Pour rappel, les taux moyens des crédits étaient de 1,05 % en juillet 2021. Ces facteurs ont ainsi largement contribué à la bonne santé du marché immobilier, tout comme la transformation digitale du secteur avec entre autres les signatures d’actes à distance.

Les mutations géographiques du marché immobilier

La crise sanitaire a entraîné de nouvelles attentes et un nouveau mode de vie. Les Français affichent aujourd’hui un profond engouement pour les petites et moyennes villes, au détriment des grandes métropoles. Le Covid-19 et ses variants ont généré une envie de meilleur et d’ailleurs qui se traduit par une hausse de la demande pour des biens situés à la campagne ou dans des villes de taille moyenne.

Désormais, l’immobilier ne représente plus seulement un investissement visant à construire un patrimoine. La qualité de vie et le confort sont au cœur des enjeux, que ce soit pour la vie personnelle, mais aussi dans le cadre du télétravail. En effet, de nombreux Français ont été confinés à plusieurs dans des petits logements sans avoir la possibilité de s’isoler pour travailler. C’est donc tout logiquement que les demandes ont évolué pour reposer sur une envie d’espace, de grand air et de liberté ! Les agents immobiliers ont ainsi constaté en 2021 une augmentation des demandes pour des maisons dans des petites et moyennes villes, sans toutefois sacrifier les infrastructures des grandes villes comme les commerces, l’accès à la culture, etc.

Le boom des maisons anciennes 

Selon le Conseil supérieur du notariat, le volume de transactions de logements anciens a dépassé les 990 000 ventes en 2020. Un record !

Cette appétence pour l’ancien est constatée sur l’ensemble du territoire, y compris dans les grandes villes. C’est par exemple le cas de Paris, où le marché de l’ancien a bénéficié d’une forte attractivité entre 2020 et 2021. Ainsi, selon la Chambre des Notaires de Paris, le marché de la maison ancienne a enregistré une croissance des volumes de ventes d’environ 8 % (essentiellement au niveau de la Grande Couronne qui a connu une croissance de 13 %). Il est à noter que les appartements dans l’ancien ont, eux aussi, augmenté (+5 % en petite et grande couronne).

La conséquence de ces flux migratoires : une hausse des prix

L’envie des citadins d’accéder à la propriété dans des zones rurales et pour des maisons anciennes a entraîné une hausse des prix. On assiste en effet à un déséquilibre entre le pouvoir d’achat des citadins des grandes métropoles (qui ont un budget plus élevé) et celui des « locaux » des petites et des moyennes villes.

Ainsi, la hausse des prix s’est accentuée selon l’INSEE pour les logements anciens en province : +7 % entre le 2e trimestre 2020 et le 2e trimestre 2021 (après avoir enregistré +6,4 % et +6,5 %).Toutefois, les professionnels constatent un ralentissement de l’augmentation des prix de l’immobilier. 

Les tendances de l’immobilier en 2022 

Après avoir connu une année flamboyante, tant au niveau du volume de transactions que des prix en hausse, l’immobilier semble connaître une accalmie depuis l’été 2021. Le marché entre dans une phase de respiration après une hausse des prix trop importante. Plusieurs facteurs viennent expliquer ce phénomène, qui s’inscrit parfaitement dans les étapes de vie et les évolutions du marché immobilier.

En premier lieu, il est important de souligner que si les taux des crédits étaient jusqu’alors très bas, ils devraient toutefois remonter en 2022. En effet, l’inflation se poursuit, tout comme la croissance économique. Deux facteurs qui vont tout logiquement entraîner une hausse des taux.

Il faut en outre ajouter à cela l’apparition de nouvelles normes juridiques pour l’octroi des crédits immobiliers officialisées par la publication du Journal Officiel n°237 du 10 octobre 2021. En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a décidé d’imposer de nouvelles règles aux banques à savoir respecter une durée d’emprunt maximale de 25 ans (et de 27 ans dans le neuf) ainsi qu’un endettement maximal de 35 %. Ces mesures visent à éviter un emballement du marché immobilier, comme cela a pu être le cas en 2019.

Ce durcissement des règles d’octroi du crédit immobilier devrait entraîner une baisse de l’activité au niveau des transactions, d’autant plus que l’on assiste également à un déficit des logements disponibles à la vente. Les professionnels misent par ailleurs sur un ralentissement de l’augmentation, voire même une baisse, des prix de l’immobilier sur le court terme.

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