Tout savoir sur le logement social

Le parc locatif des bailleurs sociaux représentait 5 302 000 logements en France au 1er janvier 2021 (soit +1,1 % par rapport à l’année précédente), dont 98 % de logements locatifs sociaux. Ce type de logement (également appelé HLM pour Habitation à loyer modéré), construit avec l’aide de l’État, est destiné aux ménages avec de faibles revenus, rencontrant des difficultés pour accéder à une résidence principale de manière classique. L’offre de logements sociaux concerne l’ensemble du territoire, même si les deux tiers du parc locatif social se trouvent dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants. L’IMSI vous présente en détail ce marché dynamique de l’immobilier.

Les caractéristiques du logement social

Un logement social, ou HLM, est soumis à de strictes règles de construction, de gestion et d’attribution fixées par l’État. Il est à noter qu’une convention doit être signée entre l’Etat et le bailleur social (qui assure la construction et la gestion du bien) pour qu’un logement entre dans la catégorie de logement social.

Cette convention a de nombreux impacts puisque c’est elle qui va ensuite déclencher les différentes aides (que ce soit pour les bailleurs au niveau de la construction ou pour les locataires en matière de loyer). C’est également elle qui détermine le montant du loyer au mètre carré : plus les aides et les subventions de l’État sont importantes, plus les loyers proposés par le bailleur devront être faibles.

#1 Des loyers modérés pour favoriser l’accès au logement

Il faut savoir que le bail d’un logement social engendre les mêmes obligations que celui d’un contrat classique, à savoir :

le bailleur est tenu de fournir un logement décent, avec des équipements en bon état, ainsi que des quittances de loyer (et il ne peut pas s’opposer à la réalisation de travaux de petite envergure) ;
le locataire est dans l’obligation de payer son loyer (et les éventuelles charges) ainsi que de souscrire une assurance habitation. Il doit en outre entretenir le logement et il s’engage à ne pas le transformer, ni le sous-louer, sans avoir eu l’accord du bailleur.

Le bail d’un logement social va toutefois différer d’un modèle classique au niveau des loyers appliqués. Ces logements sont en effet destinés aux ménages à faibles revenus, les loyers du parc social sont ainsi deux fois moins élevés (voire trois fois selon la localisation) que ceux pratiqués dans le parc privé.

Ainsi, le loyer moyen du parc social en France était de 5,99 €/m² au 1er janvier 2021 (7,02 €/m² en Île-de-France, contre 5,66 €/m² en province).

Ce montant est fixé par le conseil d’administration de l’organisme HLM et peut être révisé chaque année.

Le supplément de loyer de solidarité (SLS)

La loi Engagement national pour le logement a mis en place en 2006 le versement d'un supplément de loyer (SLS). Ce dispositif oblige le locataire à payer une part de loyer supplémentaire s’il dépasse les plafonds fixés une fois rentré dans le logement social. Il doit pour cela déclarer chaque année au bailleur ses revenus. De plus, si ce dépassement venait à être trop important, il devrait alors quitter le logement.

#2 Les catégories de logements sociaux

Il faut savoir qu’il existe plusieurs catégories de logements sociaux en fonction des prêts et des subventions accordés lors de la construction. Elles possèdent chacune leurs propres caractéristiques, notamment en matière de plafonds de revenus qui peuvent varier.

On retrouve ainsi :

le Prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) : ces biens sont réservés aux personnes en situation de grande précarité qui rencontrent de nombreuses difficultés économiques et sociales. Ils sont financés par le Prêt Locatif Aidé d’Intégration et les loyers sont compris entre 4,56 €/m² et 5,97 €/m² en fonction des régions ;
le Prêt locatif à usage social (PLUS) : il s’agit des locations HLM (Habitation à Loyer Modéré), financées par le Prêt Locatif à Usage Social. Les loyers évoluent entre 5,14 €/m² et 6,70 €/m² selon la localisation ;
le Prêt locatif social (PLS) : ces biens, financés par le Prêt Locatif Social, sont destinés à des personnes dont les revenus sont trop élevés pour accéder à l’offre des HLM, mais trop bas pour accéder au logement dans le privé. Il s’agit essentiellement de logements situés en priorité dans des zones où le marché immobilier est particulièrement tendu.

#3 Le financement des logements sociaux

Lorsque l’État, la collectivité ou un organisme HLM donne son accord à la construction de logements sociaux, plusieurs acteurs peuvent financer l’opération, à savoir :

l’État, au travers essentiellement d’aides fiscales ;
les collectivités territoriales, comme les communes, les départements, les régions, etc. ;
Action logement ;
la Caisse des dépôts et consignations ;
le bailleur sur ses fonds propres.

Les financeurs d’un logement social ont alors un quota d’appartements réservés en fonction du montant de leur investissement. Ils sont d’ailleurs appelés les réservataires et peuvent proposer des candidats locataires en fonction de leur état de précarité, de leurs revenus et de leur situation familiale.

Comment sont attribués les logements sociaux ?

Il faut avant tout préciser que les locataires de logements sociaux ne peuvent pas signer directement un bail avec un organisme. La demande (qui est gratuite) doit en effet être faite par dossier auprès d’un professionnel du logement social. Les personnes en situation d’urgence (les victimes de violences conjugales ou encore celles hébergées en foyer d’accueil) ainsi que celles en situation de handicap sont prioritaires.

Une commission d’attribution étudie chaque dossier afin de rendre sa décision. Les délais varient selon la zone géographique ainsi qu’en fonction du nombre de demandes en cours.

Les critères d’accès au logement social

Pour pouvoir accéder à un logement social, le locataire doit répondre à plusieurs critères, à commencer par le fait d’être français ou étranger avec un titre de séjour en cours de validité.

Les ressources sont le second critère principal, des plafonds sont en effet fixés et sont révisés chaque 1er janvier selon l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Ils dépendent des revenus annuels imposables (ainsi que de ceux des personnes vivant au sein du foyer) mais aussi du lieu d’habitation.

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