L’immobilier : des besoins en talents considérables malgré la crise

Henry Buzy-Cazaux, fondateur et président de l’IMSI, expose les raisons qui font que le secteur de l'immobilier n'est pas atteint par la crise sanitaire, et recrute même des profils ! 

actu HBC

​​​​​​​Les étudiants, jeunes ou moins jeunes, vivent une période que leurs aînés n’auraient jamais voulu les voir traverser. La crise sanitaire les éprouve d’une façon supérieure encore : elle leur donne l’impression que l’univers des possibles se ferme. Le groupe IGS, au sein duquel l’IMSI a été créé il y a vingt-deux ans, s’est donné pour baseline « L’univers des possibles », parce qu’au fond, les études ouvrent ainsi les vies sans limites, sans autres limites en tout cas que celles que l’on se fixe. Lorsque le destin place sur votre route des embarras dont vous n’avez pas la maîtrise, c’est cette liberté de disposer de soi-même, d’être le propre entrepreneur de sa vie, qui est remise en question. Le danger sanitaire, est de tous les obstacles, celui qui semble le plus délétère. Dans quel état le secteur professionnel que j’ai choisi sortira-t-il de la crise ? Les emplois ne vont-ils pas y être détruits ? Les métiers qui me plaisaient ne vont-ils pas disparaître avec la digitalisation et le télétravail ? Mon école me prépare-t-elle aux mutations issues de la pandémie ? 

Il faut dire sans ambages que l’immobilier, entre tous les secteurs d’activité, atteste de ce qu’il est désormais convenu d’appeler une résilience hors norme, au point que les projets de ceux qui se forment actuellement n’ont aucune raison d’être remis en question. Tout au plus, certaines aspirations devront-elles être pour certaines momentanément infléchies pour garder les mêmes chances d’aboutir plus tard : si tel métier est moins employeur dès la sortie de la formation, l’étudiant transigera et entrera dans un autre métier de l’immobilier proche. A cet égard, aucun cycle de l’IMSI ne spécialise à un degré tel qu’il coupe l’apprenant de la capacité d’exercer une activité connexe. Typiquement, le diplômé d’un cycle mastère professionnel spécialisation promotion immobilière pourra attester de compétences en gestion de patrimoine ou encore en logement social, et un titulaire de la spécialisation d’immobilier tertiaire pourra prendre du service dans l’univers de l’habitation et y réussir.

Les chiffres sont éloquents : en 2020, le nombre de transactions dans des logements existants, s’il a effectivement été affecté, ne s’est réduit que de 15%, à 880000 opérations ; quand les ventes de la plupart des produits s’est littéralement effondrée. Dans le neuf, le préjudice a été plus important, de l’ordre de 20%, et ce ne sont pas plus de 367000 logements qui ont été construits. Les locations sont restées actives aussi, avec 1,6 millions.  La mortalité des agences immobilières ou des promoteurs n’a pas été celle qu’on redoutait, n’excédant pas son niveau habituel, inférieur à 5%, et on n’a pas eu à déplorer de licenciements en nombre. Certes, des négociateurs ont vu leur rémunération affectée par la réduction du nombre de ventes, et certains, dans des proportions qu’on ne saurait préciser à ce stade, ont dû préférer changer d’activité. Les activités de gestion résidentielle ont faiblement pâti du ralentissement des activités économiques : les risques d’impayés de loyers ou de charges de copropriété ne se sont pas avérés. Il est clair que les décisions de travaux importants, sur lesquels les honoraires des administrateurs de biens sont pour partie indexés, ont été pour beaucoup différés, sans menacer l’équilibre fondamental des cabinets. On estime que les chiffres d’affaires ont été réduits de 10% environ. On estime que ces constats de la première année de crise sanitaire préfigurent l’année en cours, 2021, sachant que les nécessités d’engager des travaux de rénovation énergétique entraineront une hausse du chiffre d’affaires des administrateurs de biens dès le second semestre en 2021 ainsi en 2022 et 2023. Cet effort national sera à la fois contraint et accompagné par des aides puissantes. 

Deux domaines ont souffert indéniablement celui des commerces et celui des bureaux. L’activité a perdu la moitié de son souffle en 2020. Qu’en sera-t-il dans le futur ? Il est évident que les inconnues sont lourdes : le télétravail et la réduction des moyens des entreprises vont modifier la consommation d’espaces tertiaires, et le recours à la distribution digitale des produits et des services pourrait bien affecter durablement le commerce de proximité comme la grande distribution. Il est encore trop tôt pour le dire. On sent néanmoins déjà un repositionnement pour ce qui concerne les bureaux : de moindres superficies, mais des emplacements de premier choix. Il en sera de même pour les commerces des grandes marques. En clair, des transactions sur des actifs moins volumineux, mais plus chers au mètre carré, au cœur des métropoles et des villes moyennes. Quant à la logistique, à laquelle les futurs professionnels ne pensent pas assez, elle sort victorieuse de la crise : les entrepôts constituent le back office des plateformes de commercialisation, qui ne fonctionneraient pas sans eux. 

Qu’en est-il de la construction ? Les chiffres de 2020 sont en retrait de près de 20% par rapport à 2019 et les prévisions pour 2020 s’établissent en retrait de 20% par rapport à 2020. Faut-il pour cette raison renoncer à entrer dans ces activités ? Non, parce que les enseignes de promotion anticipent en moyenne de trois ans leurs activités et qu’elles préparent aujourd’hui les opérations des années 2023 et 2024. Le risque que les salaires les plus hauts soient menacés dans l’immédiat est non nul... Ainsi que celui que les employeurs préfèrent des collaborateurs avec une moindre expérience ; ce qui bénéficierait aux entrants dans la profession. Surtout, la probabilité que l’appareil de production se mette en ordre de marche pour les années futures est forte. En outre, les pouvoirs publics ne pourront pas laisser se dégrader la conjoncture de la promotion et de la construction résidentielles : un plan de relance sectoriel est en préparation, qui accélèrera le redressement et catalysera les besoins en ressources humaines, en enrayant le risque de suppression d’emplois de managers seniors. ​​​​​​​

Il faut aussi noter que la crise, en incitant les ménages comme les entreprises a tourner leurs regards vers des territoires où la qualité de vie est meilleure, sinon les conditions sanitaires, à préparé un nouvel aménagement du territoire. Alors que les dix premières villes de France et leur périphérie concentraient les 2/3 des transactions d’habitation et d’activité, on sent que le marché est en voie de mieux se répartir. 

Une autre donnée sert les entrants dans les professions immobilières : à leurs compétences spécialisées fondamentales, évidemment attendues et appréciées des employeurs, ils ajoutent l’aisance digitale et la sensibilité environnementale. Les diplômés de l’IMSI sont désormais reconnus pour maitriser les outils numériques au service des métiers de l’immobilier, mais aussi pour connaître sans faille les obligations liées à la transition énergétique et l’ingénierie financière qui en conditionne le respect. Il est certain que dans l’immobilier privé tous secteurs confondus comme dans le logement social, ces deux atouts, qui ne sont pas au même degré dans les mains des professionnels en place, distinguent les nouveaux professionnels de la production, de la transaction et de la gestion. Cette donnée favorable aux plus récemment formés aux activités immobilières renforce un autre constat, quantitatif : l’immobilier pâtit d’une mauvaise pyramide des âges, c’est-à-dire est confronté au besoin de renouveler ses cadres, ou ses managers pour ne pas limiter le propos à des considérations de statut juridique, de plus en plus malmenées par les évolutions. 

Ce diagnostic panoramique de la santé de l’immobilier pourrait suffire à rassurer les étudiants qui se destinent à court terme à ce secteur. Il faut pourtant le compléter. L’immobilier est le secteur dans lequel la création d’entreprises, pour beaucoup start-up digitales, est la plus active : on estime à 2000 le nombre des agences immobilières qui se sont créées en 2020 et à 200 les start-up fondées sur le numériques. Enfin, c’est encore dans l’immobilier que les emplois indépendants ont connu le plus fort développement : +27% en 2019 avec le chiffre d’affaires individuel le plus élevé, de tous les secteurs qui plus est. Ce rythme ne s’est même pas démenti en 2020, notamment sous l’effet de la croissance extrêmement rapide des réseaux de mandataires, qui ont sans doute contribué à maintenir le marché à un très bon niveau d’activité. On compte aujourd’hui de l’ordre de 80000 travailleurs non salariés dans l’immobilier, principalement négociateurs, pour moitié d’entre eux au service d’agences traditionnelles et pour l’autre moitié travaillant sous des enseignes de réseaux de conseillers indépendants.

D’ailleurs, le secteur des services à l’immobilier, qui va des métiers de la production, aménagement, promotion, construction, à ceux des services à proprement parler, transaction, gestion et activités associées, tous statuts confondus, emploient 250000 personnes, avec un taux de progression de l’ordre de 5% par an.

En somme, les étudiants qui se destinent à l’immobilier sont dans une situation enviable. C’est vrai de ceux qui dès le mois de juin seront sur le marché du travail, comme de ceux qui décident de leur destinée en ce moment et s’interrogent encore sur la pertinence d’un parcours immobilier pour prendre des fonctions en 2022 ou plus tard. Les temps qui viennent seront heureux pour ce secteur. Les premières candidatures enregistrées à l’IMSI partout en France témoignent que l’immobilier exerce sur les jeunes et les plus âgés en reconversion un fort attrait, certes justifié par l’intérêt des métiers, mais aussi par sa résilience économique. 

 

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