Crise immobilière et impact sur les perspectives des diplômés: le besoin d’une objectivité sereine

Ce n’est plus qu’un cri : le marché de l’immobilier résidentiel est en crise.

Les acteurs de la filière sont unanimes à comme rarement, et les pouvoirs publics ne nient pas la réalité. Certes, il s’en trouve encore pour s’abriter derrière des affirmations rassurantes: l’immobilier est cyclique et nous vivrions la fin d’un cycle, auquel un autre succèdera, porteur, et que d’ailleurs l’activité était telle qu’elle ne pouvait continuer à ce rythme; le secteur a en outre traversé d’autres crises et toujours en en triomphant. Il est résilient, selon le terme du neurologue et psychanalyste Boris Cyrulnik, exhumé de son œuvre et rendu populaire au moment de la pandémie pour exprimer que l’humanité résistait aux pires épreuves. On entend aussi que les Français ont un tel attachement à la pierre que rien ne saurait durablement les empêcher d’acheter.

Soit, mais il faut voir les choses en face: cette période cumule deux handicaps pour le logement, des problèmes anciens jamais réglés, devenus quasi structurels, et les effets conjoncturels de l’inflation et spécialement la hausse des taux d’intérêt. Le résultat est lisible dans les chiffres, qui témoignent d’une baisse d’activité généralisée de l’ordre de 30%. La construction comme les ventes de neuf et d’existant sont affectées. On sait aussi qu’entre le temps nécessaire pour qu’agissent des traitements de fond, mesures politiques puissantes en particulier, et la durée probable de l’inflation, la période va durer plutôt deux ou trois ans que quelques mois. La vérité est là, et la connaître, ne pas la nier, permettra de la surmonter et de trouver les solutions. Les remèdes sont de diverses natures, certains renvoyant à la décision publique et à l’État, d’autres aux évolutions des pratiques professionnelles. D’ores et déjà, les conséquences sur la filière et sur l’emploi sont sensibles et là encore, il ne serait pas responsable et il serait malhonnête de les cacher, pis encore de se les cacher. Dans les métiers de l’amont, c’est-à-dire du bâtiment, qui dépend intimement du volume de production des immeubles et des maisons individuelles commandés et construits, on prévoit jusqu'à 100000 suppressions de postes dans les 36 mois. Dans les métiers des services, on dispose d’un indicateur, et il est sombre: les dépôts de bilan des agences immobilières, en forte augmentation. On sait aussi qu’un marché des ventes et des reventes qui perd un tiers de sa vigueur, ce sont des  négociateurs dont la rémunération, traditionnellement indexée sur les performances, va se réduire. Au point que certains feront le choix d’un autre secteur s’ils l’estime plus actif et plus lucratif. Les autres métiers, connexes, sont touchés, les architectes, les géomètres, les notaires…

Cette situation, ainsi décrite, pourrait inquiéter les jeunes ou moins jeunes que l’immobilier séduit. Elle pourrait dissuader de s’y engager, et notamment de se former aux carrières qu’il offre. Plusieurs considérations sont à l’inverse de nature à rassurer et conduisent à ne pas douter de la pertinence de ce choix professionnel.

On citera ici les principales : la diversité des métiers immobiliers est considérable et elle permet de piloter ses options en fonction certes de ses goûts, mais aussi du moment. Les métiers du stock, ceux qui sont liés au patrimoine existant pour sa gestion, ont des besoins non seulement robustes, mais en croissance. Entre l’accroissement du parc, notamment de logements, mais aussi de locaux d’activité, et la nécessité d’organiser sa transformation environnementale, les entreprises recrutent, sans aucune baisse de régime. Elles se plaignent même de ne pas trouver assez de talents pour satisfaire le déploiement de leur activité. Les gestionnaires locatifs, les gestionnaires de copropriété, les experts, les négociateurs en location, les asset managers, les property managers, les facility managers, les conseillers en travaux énergétiques, les diagnostiqueurs, sont autant de professions en tension, pour lesquelles les offres d’emploi sont plus nombreuses, France entière, que les candidatures.

Il s’ajoute à cela une dimension qualitative: les employeurs recherchent des collaborateurs à la fois à leur aise avec les outils digitaux et sensibles à la donne écologique. Clairement, les jeunes ou les moins jeunes formés sur ces deux sujets et culturellement acquis à ces deux causes jouissent d’atouts évidents aux yeux des entreprises. Ces deux atours peuvent également, même en période de moindres flux dans l’immobilier, distinguer les jeunes, à qui les entreprises prêtent à juste titre plus d’efficacité et une meilleure adaptation aux circonstances pour des fonctions de négociation, voire de promotion. Typiquement, la capacité à conseiller un vendeur ou un acquéreur dans le choix d’un bien, d’habitation ou tertiaire, plus ou moins bien classé dans le DPE et exigeant des travaux curatifs à identifier et à mener à bien, l’aptitude à déterminer le juste prix en fonction de cette donnée deviennent des compétences différenciantes très prisées. Même dans la promotion, il va falloir apprendre de nouveaux process de conception et de vente, et savoir innover va compter plus que jamais. Trop de collaborateurs chevronnés vivent cette mutation énergétique comme une contrainte, et non comme une opportunité commerciale. La relève est attendue. Les rémunérations en sortie d’école pour tous ces métiers en tension et pour les profils innovants sont élevées.

Il faut savoir élargir son paysage au logement public, qu’on désigne plus couramment comme le logement social ou le monde HLM, et au monde associatif. Pour deux raisons, les circonstances économiques durcies, loin de les affaiblir, renforcent leurs missions et nécessitent des talents: les difficultés économiques rendent le logement social indispensable pour une proportion croissante de ménages, et en outre l’État continue d’en financer les fonctionnement. Ce grand univers donne des opportunités dans la promotion comme dans la gestion.

L'IMSI vous donne les clés de la réussite

Les formations  aux métiers immobiliers sont des cycles allant du BTS Professions Immobilières au Master of Science, en passant par le Bachelor (soit un cursus de 2 ans à 5 ans).

En clair, entre la décision d’intégrer l’IMSI que va prendre avant l’été un étudiant et son entrée sur le marché du travail, la crise aura été résorbée. 92 % des apprenants à bac +5 sont en plein emploi dans les 4 mois suivant la fin de leur formation à l’IMSI, et les périodes de crise n’ont pas infléchi cette statistique: la qualité des enseignements et la pédagogie de l’alternance en sont causes.

Les diplômes de l’IMSI sont tous généralistes et préparent à l’ensemble des métiers. C’est même vrai des master, par définition spécialisés: la stratégie pédagogique revendiquée de l’école est de ne pas fermer les parcours professionnel mais d’ouvrir les possibles. Le cycle master comporte une année de tronc commun à toutes les spécialités, et en outre en deuxième année la proportion de cours généralistes approfondis reste importante, de l’ordre de 40%. En clair, un diplômé d’aménagement et promotion peut parfaitement postuler pour une fonction dans le domaine de la gestion de patrimoine, pour revenir à son choix de base plus tard, et la réversibilité est également autorisée. Cette caractéristique s’applique à toutes les spécialités proposées par l’IMSI.

Les carrières immobilières n’ont plus la linéarité qu’elles avaient il y a encore quelques années. Un diplômé de l’IMSI aura toutes les raisons de rester fidèle à l’immobilier, mais il changera sans doute au moins dix fois de métier dans son parcours, et les séquences au sein de la même enseigne se sont aussi raccourcies. C’est également la conséquence de la tendance à l’intégration verticale et horizontale des entreprises: beaucoup, et non seulement les plus importantes, associent plusieurs métiers et créent des filiales dédiées: un manager a la faculté sans quitter son entreprise de changer de profession. Des promoteurs développent des services d’administration de biens, de courtage en crédit, en assurances immobilières, des agents immobiliers se diversifient vers la gestion, des constructeurs de maisons individuelles deviennent aménageurs et promoteurs, ou rénovateurs. Les exemples sont de plus en plus nombreux.

Et trouver les entreprises tutrices pour l’alternance sera-t-il plus difficile? Là encore, le discernement fera tout. Les promoteurs, les constructeurs, les aménageurs, c’est-à-dire les métiers de la production connaissent un repli de leur activité qui les mène à suspendre pour beaucoup les recrutements. Cette pause va concerner chez certaines enseignes les alternants eux-mêmes, dont il faut rappeler qu’ils sont des salariés à part entière. Dans les métiers de la commercialisation, la situation sera de même nature jusqu’en 2024 et devrait s’améliorer l’année suivante. Il reste que la plupart des agents immobiliers ont aujourd’hui aussi une activité de gestion, qui sert d’amortisseur au ralentissement des transactions. Enfin, les agences sont généralement engagées dans la vente et dans la location à la fois: le report de la première sur la seconde permet une compensation relative et l’utilisation quoi qu’il en soit des compétences des négociateurs. L’IMSI reçoit enfin des propositions de postes d’alternant de la part d’entreprises d’autres métiers de l’écosystème immobilier: les assureurs, les banques, les courtiers, des enseignes industrielles intervenant dans l’immobilier… Sans parler du logement social, déjà évoqué plus haut. À cet égard, ne jamais oublier que les alternants sont des collaborateurs à temps partiel dont le coût est réduit pour les entreprises…

On le voit, on aurait tort d’assimiler aux difficultés du logement la situation de l’emploi des jeunes diplômés et de la formation en alternance. L’horizon de ceux qui veulent entrer dans l’immobilier, s’y former et se diplômer de l’IMSI est dégagé. Il faut juste s’y orienter au gré des circonstances et l’école est là pour donner à ses étudiants les codes pertinents.

Henry BUZY-CAZAUX

Président Fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)